Freitag, 28. November 2014

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06.04.2002
Artikel Nummer: 5805
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Praxisräume vorzeitig kündigen?

Frage von Annemarie Zobel,
  Diplom-Medizinerin, Spremberg:

1994 schloss ich einen Mietvertrag für meine Praxisräume mit einer 10-jährigen Laufzeit ab. Der Mietzins von 21 DM kalt erscheint mir mittlerweile im Vergleich zu anderen Praxen am Ort entschieden zu hoch. Nun habe ich gelesen, dass bei Zwangsversteigerungen eines Gebäudes eine außerordentliche Kündigung möglich ist. Das Gebäude befindet sich im Zwangsvollstreckungsverfahren. Besteht für mich die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen?


Antwort von Wolfgang Diede,

 

Rechtsanwalt, Wiesbaden:
Wenn ein Mietshaus unter Zwangsverwaltung gestellt wird, bedeutet dies, dass die Gläubiger des Eigentümers die Mieteinnahmen zur Befriedigung ihrer Forderung haben beschlagnahmen lassen. Es wird regelmäßig ein Zwangsverwalter eingesetzt, der für die Dauer der Beschlagnahmung in die Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen in vollem Umfang eintritt. Es ändert sich somit für den Mieter nichts mit Ausnahme des Ansprechpartners. Wichtig ist in diesem Zusammenhang lediglich, dass der Mieter im Falle einer Zwangsverwaltung schuldbefreiend nur an den Zwangsverwalter zahlen kann.

 

 

In der Praxis hat dies für den Mieter überwiegend nur Nachteile, da der Zwangsverwalter nur die allernotwendigsten Investitionen tätigt und bei Umgestaltungen eines Mietvertrages nur äußerst vorsichtig reagiert (wenn überhaupt).

 

 

Dadurch, dass der Zwangsverwalter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag in vollem Umfang eintritt, ändert dieser Umstand auch nichts an den Kündigungsrechten.

 

 

Regelmäßig folgt der Zwangsverwaltung die Zwangsversteigerung. Mit Zuschlag im Rahmen des Zwangsversteigerungstermins wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks bzw. des Mietshauses. Auch er tritt in die Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen in vollem Umfang ein. Allerdings steht dem Ersteher (nicht dem Mieter!) das Recht zu, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zum nächst zulässigen Termin zu kündigen. Von diesem Kündigungsrecht muss der Ersteher jedoch sofort Gebrauch machen.

 

 

Der Mieter von Gewerberäumen hat keine Möglichkeit, sich gegen diese außerordentliche Kündigung zu wehren.

 

 

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der Mietkaution. Der Anspruch auf Rückerstattung der Mietkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses geht nicht automatisch über. Sollte der Zwangsverwalter oder der Ersteher die Mietkaution nicht von dem früheren Vermieter erhalten, so brauchen diese die Mietkaution auch nicht an den Mieter auszuzahlen. Im Falle einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung ist es somit angebracht, dass sich der Mieter um die Mietkaution bemüht. Sei es, dass er sie sich von dem früheren Vermieter zurückgeben lässt, oder, dass er dafür Sorge trägt, dass der Zwangsverwalter bzw. Ersteher die Kaution übertragen erhält

 

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