Wie komme ich da wieder raus?

Frage von Dr. A. R. aus M.,
Facharzt f. Allgemeinmedizin:

Zum 1.1.1999 habe ich meinen Einzelarztsitz aufgegeben und mich mit zwei Kollegen zu einer Gemeinschaftspraxis zusammengeschlossen. Mein Mietvertrag für die Einzelpraxis ist aber noch bis zum 31.12.2000 gültig. Einer vorzeitigen Entlassung aus dem Vertrag mag mein Vermieter nicht zustimmen. Die Besonderheit meiner Situation: Ich musste seinerzeit im Rahmen einer vertraglichen Neuregelung einen überhöhten Mietzins akzeptieren, da mir sonst gekündigt worden wäre. Die ortsübliche Miete für Praxisräume liegt zwischen 15 und 17xa0 DM pro Quadratmeter. Mein Mietzins liegt dagegen bei 23xa0DM pro Quadratmeter. Der Immobilienmakler hat keine Chance, bei dem derart überhöhten Mietzins einen Nachmieter für mich zu finden. Wir wären sogar bereit, anteilig die Miete bis zum 31.12.2000 mitzutragen, aber weil der Vermieter sich weigert, danach die Miete zu reduzieren, werden die Räumlichkeiten unvermietbar. Sehen Sie eine Möglichkeit für mich, eine Schadensbegrenzung zu erreichen?

Antwort von Wolfgang Diede,
Rechtsanwalt,
Wiesbaden:

Zunächst ist der Grundsatz der Vertragsfreiheit zu beachten. Allerdings gilt diese Freiheit nicht unbeschränkt. So kann ein Rechtsgeschäft gem. § 138 BGB nichtig sein, wenn es gegen die guten Sitten verstößt. Der wichtigste Fall ist in § 138 Abs. 2 BGB geregelt, nämlich wenn jemand unter Ausbeutung der Zwangslage eines anderen sich für eine Leistung Vermögensvorteile gewähren lässt, die in einem auffälligen Verhältnis zu der Leistung stehen. Als objektives Kriterium liegt ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in der Regel dann vor, wenn der vereinbarte Mietzins den angemessenen Mietzins um mehr als 50 %...

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