Wenige Tage können zur Steuerfalle werden
Viele Ärztinnen und Ärzte investieren in Immobilien – für die eigene Praxis, die Altersvorsorge oder als Kapitalanlage. Beim späteren Verkauf richtet sich der Blick auf die bekannte Zehnjahresfrist. Besonders aufpassen muss man beim Datum, das für die Steuerpflicht oder -befreiung entscheidend sein kann.
Die Grundregel kennen die meisten Immobilienbesitzenden: Wird eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft, fällt grundsätzlich Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG). In der Steuerberatung zeigt sich jedoch immer wieder, dass die richtige Berechnung der Frist Schwierigkeiten bereitet. Wann genau beginnt sie? Wann endet sie?
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer gehen davon aus, dass der Eintrag ins Grundbuch oder der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich sei. Das ist aber nicht der Fall. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Beschluss vom 18. Juni 2026 seine seit Jahren gefestigte Rechtsprechung nochmals bestätigt.
Der Grundbucheintrag ist nicht entscheidend
Für die Berechnung der Spekulationsfrist kommt es grundsätzlich auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages an – juristisch auf das sog. Verpflichtungsgeschäft. Das ist der Zeitpunkt, zu dem sich beide Vertragsparteien rechtlich bindend verpflichtet haben. Damit spielt es grundsätzlich keine Rolle, wann
der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird
der Kaufpreis gezahlt wird
die Schlüssel übergeben werden
das wirtschaftliche Eigentum übergeht
Häufig passiert es, dass z. B. die Verkäuferin und der Käufer nicht gemeinsam bei der Notarin oder dem Notar erscheinen. Die Verkäuferin unterschreibt zunächst allein, der Käufer genehmigt oder unterschreibt den Vertrag erst einige Tage später. Wenn das Ende der Zehnjahresfrist unmittelbar bevorsteht, können allerdings diese wenigen Tage Differenz erhebliche steuerliche Folgen haben.
Der BFH stellt klar: Erst wenn keine Seite sich mehr einseitig vom Vertrag lösen kann, gilt dieser steuerlich als abgeschlossen. Somit ist nicht die erste, sondern die letzte für die Wirksamkeit erforderliche Unterschrift bezüglich der Zehnjahresfrist entscheidend. Ebenso gilt: Handelt zunächst lediglich eine Vertreterin oder ein Vertreter ohne wirksame Vollmacht, beginnt die Frist noch nicht. In der Steuerliteratur wurde teilweise die Auffassung vertreten, dass auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen sei. Dem erteilte der BFH erneut eine Absage.
Erst Grundstück, später Haus – wann beginnt die Frist?
Ein weiterer häufiger Praxisfall betrifft Bauherrinnen und -herren. Ein unbebautes Grundstück wird erworben, einige Jahre später bebaut und anschließend verkauft. Hier stellt sich die Frage, ob mit der Fertigstellung des Hauses eine neue Zehnjahresfrist beginnt. Die Antwort lautet: Nein. Entscheidend bleibt der ursprüngliche Erwerb des Grundstücks. Die spätere Bebauung löst keine neue Spekulationsfrist aus.
Etwas komplizierter wird es bei Kaufverträgen, die zunächst unter einer aufschiebenden Bedingung stehen, etwa weil noch eine Genehmigung der Kommune, des Landkreises oder einer anderen Behörde erforderlich ist. In diesen Fällen wird der Vertrag häufig erst mit der Genehmigung vollständig wirksam. Erst dieser Zeitpunkt ist dann für die Zehnjahresfrist maßgeblich. Gerade bei derartigen Vertragsgestaltungen empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Prüfung, wenn ein Verkauf ansteht.
Die wichtigste Ausnahme bleibt bestehen
Unverändert gilt die Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnimmobilien. Ein Verkauf bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie
seit der Anschaffung bzw. Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt wurde oder sie
im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Diese Regelung betrifft viele Eigenheimbesitzende und bleibt von der aktuellen BFH-Entscheidung unberührt. Ebenso gelten die genannten Regelungen nicht für Immobilien im Betriebsvermögen. Bei Betriebsvermögen ist immer eine Versteuerung zu erwarten – sei es bei Verkauf, Entnahme oder Betriebsaufgabe. Eventuell kommt ein kleiner Freibetrag infrage. Das hängt von der Höhe des ausgewiesenen Gewinns ab.
Fazit: Wer einen Immobilienverkauf in der Nähe der Zehnjahresfrist plant, sollte den Kalender gemeinsam mit dem steuerlichen Beistand anschauen. Bei der Vertragsgestaltung können wenige Tage Unterschied darüber entscheiden, ob der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt oder ob eine erhebliche Einkommensteuerzahlung entsteht.
BFH-Beschluss vom 18.06.2026, Az.: IX B 24/26