Auch Arztpraxen können in der Coronakrise Mietzahlungen aussetzen

Niederlassung und Kooperation Autor: Anouschka Wasner

Die Coronapandemie muss als Ursache der Zahlungsschwierigkeiten nachvollziehbar sein. Die Coronapandemie muss als Ursache der Zahlungsschwierigkeiten nachvollziehbar sein. © iStock/mphillips007

Wer eine Arztpraxis hat, ist entweder Mieter oder Eigentümer, und oft auch Vermieter. Ein Gesetz verhindert seit Kurzem die Kündigung von Mietern, die aufgrund der Coronakrise nicht zahlen können. Vermieter schützt es nur indirekt.

Auch wenn reine GKV-Praxen, die weiterhin von den KVen ihre Abschlagszahlungen erhalten, keine akuten Zahlungsschwierigkeiten haben dürften: Je höher der Anteil an IGeL, Privatpatienten oder D-Arzt-Leistungen einer Praxis, desto mehr kann es sie gerade beuteln. Um Druck rauszunehmen, wäre es dann gut, auf der Ausgabenseite etwas Erleichterung zu finden, wenigstens bis Stützungsmöglichkeiten greifen oder ein normaler Betrieb wieder einsetzt.

Im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 gibt es deswegen einen Paragrafen, der für den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 eine Kündigung bei ausbleibender Mietzahlung verhindert. Bedingung dafür ist, dass der Zusammenhang zwischen den Zahlungsschwierigkeiten und der COVID-19-Pandemie glaubhaft gemacht wird.

Glück für den Mieter, schwierig für den Vermieter

Dem Mieter wird damit eine Art geduldetes Aussetzen der Mietzahlungen eingeräumt. Das Gesetz bezieht sich auf private wie gewerbliche Mietverträge. Glück für den mietenden Arzt – schwierig für den vermietenden.

Nach einer durch den Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer unter Mietern durchgeführten Umfrage kamen im April 6,9 % der Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach. Das würde nach Hochrechnungen 1,6 Millionen Haushalten entsprechen. Gleichzeitig sei auch die Nachfrage von Vermietern nach Beratung wegen Zahlungsausfällen ihrer Mieter gestiegen.

Die Rechtsanwältin Stefanie Pranschke-Schade, Wiesbaden, betont, dass ein leichtfertiges Einstellen der Zahlungen keine Option ist. Der Mieter muss dem Vermieter glaubhaft machen, dass er aufgrund der Coronakrise Zahlungsschwierigkeiten hat und nicht aus anderen Gründen. Das kann er zum Beispiel über eine eidesstattliche Erklärung tun. Oder er lässt es sich von seinem Steuerberater testieren.

Aber wie muss die finanzielle Situation eines Mieters aussehen, damit der Paragraf bei ihm zur Anwendung kommen kann? Das ist nämlich nicht direkt geregelt. Die Rechtsanwältin rät, sich auf eine Regelung zu Darlehen im selben Gesetz zu beziehen. Auch dabei geht es um Zahlungen, die aufgrund von Einnahmeausfällen durch die Coronakrise nicht geleistet werden können. Die vorausgesetzten Einnahmeausfälle für diese Regelung müssen so groß sein, dass die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumut­bar ist, da sie den „angemessenen Lebensunterhalt“ gefährdet.

Räumungsklagen in der Coronakrise

Gleichermaßen schwierig für Mieter wie Vermieter kann es sein, wenn der Mieter trotz einer ordnungsgemäßen Kündigung nicht ausziehen kann. Julia Wagner vom Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer beobachtet, dass zurzeit zum einen der gerichtliche Betrieb eingeschränkt ist und es zum anderen Tendenzen gibt, Räumungen aufgrund von COVID-19 nicht durchzuführen.

So hat das Landgericht Berlin etwa entschieden, dass gerichtliche Räumungsfristen bis zum 30. Juni 2020 zu verlängern sind. Dies begründet es damit, dass die Anmietung von Ersatzwohnraum derzeit erheblich erschwert bis ausgeschlossen ist (LG Berlin vom 26.3.2020, Az.: 67 S 16/20). Insofern müsste man damit rechnen, dass Räumungsklagen derzeit aufgeschoben werden können.

Normalerweise müsse der Mieter dem Vermieter Schadenersatz zahlen, wenn er nicht aus der Wohnung auszieht und dem Vermieter dadurch ein Schaden entsteht. Genauso werde eine Entschädigung für die Nutzung verlangt. Dass zumindest Letzteres auch dann fällig wird, wenn die Räumungen wegen COVID-19 nicht durchgeführt werden, davon sei auszugehen, so Wagner. Möglicherweise müsse er auch für Schäden aufkommen, die dem Vermieter durch einen Nichtauszug entstehen – vorausgesetzt, er ist in der Lage diese Kosten zu begleichen. Das Prozessrisiko, wenn ein Schaden gerichtlich geltend gemacht wird, liegt beim Vermieter.

Wichtig sei in jedem Fall, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, so die Rechtsanwältin. Besprochen werden müssen zum Beispiel die Zahlungsmodalitäten der dann geschuldeten Miete. Als Stichtag gilt im Gesetz der 30. Juni 2022. Aber es geht ja möglicherweise auch früher. Anbieten könnte eine Arztpraxis etwa den Termin für die nächste Schlusszahlung. Diese betrifft ein von Corona noch unberührtes Quartal und sollte somit ein wenig Spielraum bieten können.

Möglichst keinen Schuldenberg anhäufen!

Und auch Teilbetragszahlungen lassen sich verhandeln. Da sich die nicht gezahlten Mietbeträge über die Monate summieren können – zunächst geht es um die drei Monate April bis Juni, die Regelung kann jedoch bis September verlängert werden – sollte der Mieter auch direkt eine Teilzahlung in Erwägung ziehen, damit er nicht irgendwann vor einem Berg aufgelaufener Miete steht.

Möglich ist auch eine monatliche Ratenzahlung des aufgelaufenen Betrages bis zum Stichtag in 2022 zu vereinbaren. Das mag nicht die optimale Lösung sein für den Vermieter, gibt aber ihm wiederum ein Argument, eventuelle Verpflichtungen auf seiner Seite ebenfalls neu zu verhandeln.

Denn diese gesetzliche Regelung der „Mietstundung“ kann natürlich auch manche Vermieter in finanzielle Nöte treiben. Explizite Regelungen für Vermieter, die durch die Zahlungsunfähigkeit ihrer Mieter in Schwierigkeiten geraten, gibt es nicht, sagt Julia Wagner vom Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Aber auch sie können eben in diesem Fall nach den COVID-19-Gesetzen selbst Zahlungen für Dauerschuldverhältnisse oder Darlehensraten aussetzen oder – sollten sie Mieter sein – ebenso ihre Mietzahlungen „stunden“.

Das sei allerdings kaum befriedigend. Neben den mieterschützenden Regelungen sei auch eine finanzielle Absicherung für Vermieter nötig, zum Beispiel durch Hilfsfonds oder anderweitige Unterstützungen. Und es würde bereits helfen, wenn allen in Not geratenen Mietern schnellstmöglich Wohngeld oder andere Hilfen gezahlt würden, sodass die Mieten weiterhin leistbar blieben.

Medical-Tribune-Recherche