Eine Konstellation, die es in vielen Familien gibt, könnte zu einer Steuer­falle werden: Die Kinder werden größer, beginnen das Studium und brauchen eine Unterkunft in der Universitätsstadt. Die Eltern kaufen den Sprösslingen deshalb eine Wohnung, die sie gemeinsam nutzen können. Nach dem Studium wird die Wohnung weiterverkauft.

Bisher fielen beim Verkauf keine Einkommensteuern auf den Veräußerungserlös an, denn die Wohnung war im Sinne des Gesetzes „selbstgenutzt“, auch wenn die Kinder darin lebten. Ein bisher nicht veröffent­lichtes Urteil des Bundesfinanzhofs vom 24. Mai 2022 (Az.: IX R 28/21) macht solchen Planungen jedoch einen Strich durch die Rechnung: Der Verkauf kann steuerpflichtig sein! 

Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar im Jahr 2010 seinen Zwillingssöhnen und dem jüngeren dritten Sohn eine Wohnung mit drei Zimmern, gemeinsamem Wohnzimmer und einer Küche gekauft. Durch die Veräußerungsanzeige des Notars beim Finanzamt über den im Dezember 2016 beurkundeten Kaufvertrag tauchten jedoch Fragen auf: Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Klägerin mit der Veräußerung der Wohnung den Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) erfüllt habe. 

Kein Kindergeld, keine Eigennutzung

Zwar seien Wohnungen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt würden, nach der Befreiungsvorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG von der Besteuerung ausgenommen. 

Eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ liege auch vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung einem Kind, für das er einen Anspruch auf Kindergeld habe, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen habe. Die unentgeltliche Überlassung an andere – ggf. auch unterhaltsberechtigte – Angehörige stelle indes keine Nutzung in diesem Sinne dar.

Der langen Rede kurzer Sinn: Für die beiden älteren Söhne stand dem Ehepaar das Kindergeld nur bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres im Mai 2014 zu, daher war die Wohnung danach laut Finanzamt nicht mehr „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt worden, trotz des dort lebenden jüngeren Sohnes und trotz der Unterhaltsberechtigung aller drei Söhne. Der Bundesfinanzhof befand, die Eltern hätten mindestens teilweise dort wohnen müssen, um eine „Selbstnutzung“ nachzuweisen. 

Das Urteil enthält viele Einzelheiten und wirft Fragen auf, die jeder betroffene Steuerpflichtige besser vor dem Abschluss eines (Ver-)Kaufvertrages mit seinem Steuerberater erörtern sollte. Es sind durchaus einige Konstellationen vorstellbar, durch die sich dieser Effekt vermeiden lassen würde.

Medical-Tribune-Gastbeitrag